Pianificazione fasi di intervento


1. STUDIO PRELIMINARE

1.1 SOPRALLUOGO
1.2 ESAME FATTIBILITA' CONTRATTUALE

Verifica che rogito e altri regolamenti sull'immobile non vincolino l'intervento desiderato (es. voglio recuperare il sottotetto ma il regolamento condominiale lo vieta, oppure voglio mutare la destinazione d'uso di un appartamento da residenziale a ufficio ma il regolamento condominiale lo vieta).

1.3 ESAME FATTIBILITA' URBANISTICA

Per progetti ex novo o ampliamenti. Analisi e verifica dei parametri urbanistici contenuti nelle Norme Tecniche di Attuazione del PGT comunal (es: determinazione volume massimo ammissibile, altezze massime, distanze) e confronto con gli obiettivi del committente.

1.4 ESAME FATTIBILITA' TECNICA

Si definisce se l'idea sia realizzabile sotto l'aspetto tecnico e se ne stimano i costi totali per valutarne la convenienza economica (es: voglio sopralzare ma le strutture esistenti non consentono incrementi di carico).

1.5 ESAME FATTIBILITA' ECONOMICA (stima costi di massima progetto, opere, etc.)

Si definisce se l'idea sia realizzabile sotto l'aspetto tecnico e se ne stimano i costi totali per valutarne la convenienza economica (es: voglio sopralzare ma le strutture esistenti non consentono incrementi di carico).


2. AFFIDAMENTO INCARICO PROGETTAZIONE

2.1 DEFINIZIONE AREA DI INTERVENTO
2.2 DEFINIZIONE OBIETTIVI
2.3 DEFINIZIONE REQUISITI / PRESTAZIONI
2.4 PREVENTIVO PROGETTAZIONE
2.5 AFFIDAMENTO INCARICO


3. PROGETTO ARCHITETTONICO

  • Le modifiche interne agli edifici necessitano di progettazione per l'ottenimento dei permessi comunali. Sono fra queste le demolizioni e spostamenti pareti divisorie interne.
  • Le manutenzioni straordinarie sono opere necessarie a mantenere in buono stato l'intero edificio. Sono quelle che servono a sostituire o modificare parti anche strutturali dell'edificio senza variazioni di volume e di forma.
  • Le ristrutturazioni sono opere di revisione integrale dell'edificio esistente anche con variazione di forma, sagoma, volume, superficie e anche destinazione d'uso.
  • Per recupero dei sottotetti si intende la trasformazione di sottotetti non abitabili (o addirittura non accessibili) in mansarde abitabili.
  • Progettazione architettonica dalla fase preliminare al dettaglio esecutivo compreso l'ottenimento di tutti i permessi necessari alla realizzazione dell'intervento, sia esso ad uso residenziale, terziario, artigianale o industriale.
3.1 RICERCA DIFETTI MANIFESTATISI NEL TEMPO
3.2 RICERCA DELLE LORO CAUSE
3.3 RICERCA DEI RIMEDI
3.4 RILIEVO DEI FABBRICATI
3.5 ELENCO OPERE E DESCRIZIONE DETTAGLIATA

Elenco opere e descrizione dettagliata, computo metrico estimativo e capitolato d'oneri costituiscono il cosiddetto “capitolato”.

3.6 ELABORATI GRAFICI NECESSARI
3.7 COMPUTO METRICO ESTIMATIVO
  • Elenco opere e descrizione dettagliata, computo metrico estimativo e capitolato d'oneri costituiscono il cosiddetto “capitolato”.
  • Elenco di tutte le voci di lavoro, ciascuna con calcolo quantità impiegate, prezzo unitario e importo. La somma degli importi delle voci di lavoro determina il costo di costruzione dell'opera.
3.8 CAPITOLATO D'ONERI
  • Elenco opere e descrizione dettagliata, computo metrico estimativo e capitolato d'oneri costituiscono il cosiddetto “capitolato”.
  • Elenco doveri dell'impresa nella conduzione delle opere e nel rilascio delle garanzie.
3.9 PERMESSI COMUNALI

Permesso di Costruire (PC), Denuncia di Inizio Attività (DIA), Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) o Comunicazione di inizio Attività (CIA), a seconda del tipo di intervento.


4. PROGETTO STRUTTURE (se del caso)

Progettazione strutturale delle opere in cemento armato, acciaio, legno, etc. dalla fase preliminare al dettaglio esecutivo e denuncia strutture agli organi competenti.

4.1 RILIEVO STRUTTURE (geometria e materiali)
4.2 RILIEVO QUADRO FESSURATIVO
4.3 INDAGINI IN SITO (determinazione resistenze)

Determinazione resistenze mediante prove sperimentali (in sito) non distruttive.

4.4 SCHEMA E ANALISI STRUTTURE

Determinazione schema statico e calcolo sforzi nelle strutture nelle configurazioni esistente e di progetto.

4.5 CONFRONTO E VERIFICA SICUREZZA

Verifica statica e dinamica positive ovvero che l'edificio nella configurazione di progetto abbia i richiesti gradi di sicurezza sia sotto i carichi statici che dinamici (sisma).

4.6 PROGETTO DI CONSOLIDAMENTO

Redazione disegni esecutivi, dettagli e indicazioni sulle procedure esecutive da adottare.

4.7 ELENCO OPERE E DESCRIZIONE DETTAGLIATA

Elenco opere e descrizione dettagliata, computo metrico estimativo e capitolato d'oneri costituiscono il cosiddetto “capitolato”.

4.8 ELABORATI GRAFICI
4.9 COMPUTO METRICO ESTIMATIVO
  • Elenco opere e descrizione dettagliata, computo metrico estimativo e capitolato d'oneri costituiscono il cosiddetto “capitolato”.
  • Elenco di tutte le voci di lavoro, ciascuna con calcolo quantità impiegate, prezzo unitario e importo. La somma degli importi delle voci di lavoro determina il costo di costruzione dell'opera.
4.10 CAPITOLATO D'ONERI
  • Elenco opere e descrizione dettagliata, computo metrico estimativo e capitolato d'oneri costituiscono il cosiddetto “capitolato”.
  • Elenco doveri dell'impresa nella conduzione delle opere e nel rilascio delle garanzie.


5. PROGETTO SICUREZZA CANTIERI

 Pianifica l'accantieramento e l'avanzamento delle opere in modo da eliminare o minimizzare i rischi di interferenza tra le varie imprese mediante un opportuno coordinamento spazio-temporale delle attività.

5.1 ANALISI RISCHI INTERFERENZA
5.2 REDAZIONE PIANO DI SICUREZZA E COORD.
5.3 REDAZIONE FASCICOLO TECNICO FABBRICATI

Contiene i dati di chi ha operato sul fabbricato, i disegni e le istruzioni per la manutenzione in sicurezza.

5.4 ELENCO DOCUMENTI SICUREZZA


6. GARA D'APPALTO

6.1 ACQUISIZIONE PREVENTIVI
6.2 ACQUISIZIONE REFERENZE
6.3 TABELLA COMPARATIVA PREVENTIVI
6.4 VERIFICA REFERENZE
6.5 VERIFICA TEMPI
6.6 RICHIESTA SCONTI
6.7 SCELTA APPALTATORE


7. CONTRATTO D'APPALTO

7.1 REDAZIONE CONTRATTO
7.2 DEFINIZIONE MODALITA' PAGAMENTI
7.3 DEFINIZIONE CRONOLOGIA LAVORI
7.4 DEFINIZIONE PENALE
7.5 DEFINIZIONE GARANZIE
7.6 DEFINIZIONE ALLEGATI
7.7 SOTTOSCRIZIONE


8. ESECUZIONE LAVORI



9. DIREZIONE LAVORI

Direzione e alta sorveglianza dei lavori durante il loro svolgimento (opere architettoniche e strutturali). Liquidazione e verifica generale dei lavori eseguiti.

9.1 COMUNICAZIONE INIZIO LAVORI IN COMUNE
9.2 CONTROLLO MISURE, MATERIALI E OPERE
9.3 CONTROLLO RISPETTO CONTRATTO
9.4 REDAZIONE STATI AVANZAMENTO LAVORI (Valorizzazione temporale, mensile, dei lavori eseguiti.)
9.5 RILIEVI E CONTABILITA' LAVORI (se non a forfait)
9.6 COMUNICAZIONE FINE LAVORI IN COMUNE


10. COORDINAMENTO SICUREZZA CANTIERI

Pianifica l'accantieramento e l'avanzamento delle opere in modo da eliminare o minimizzare i rischi di interferenza tra le varie imprese mediante un opportuno coordinamento spazio-temporale delle attività.


10.1 NOTIFICA PRELIMINARE

Notifica da eseguire on-line sul sito della Regione prima dell'inizio dei lavori, contenente i dati dei lavori e dei soggetti interessati.

10.2 CONTROLLO DOCUMENTI E POS IMPRESE
10.3 CONTROLLO REGOLARITA' OPERAI
10.4 CONTROLLO RISPETTO PIANO SICUREZZA
10.5 COORDINAMENTO FASI INTERFERENTI


11. CHIUSURA ITER LAVORI

11.1 COLLAUDO STATICO (se del caso)
  • Collaudo statico di strutture in cemento armato, acciaio, legno, etc. Documento obbligatorio per il rilascio dell'agibilità degli edifici.
  • Documento finale della “pratica strutture” da consegnare obbligatoriamente in Comune per ottenimento agibilità.
11.2 COLLAUDO TECNICO-AMMINISTRATIVO

Documento finale dei lavori, facoltativo per privati, consistente in un verbale riportante date di inizio e fine, penali, importo liquidazione finale opere, regolarità di esecuzione e garanzie accese.

11.3 AGGIORNAMENTO CATASTO

Obbligatoria nel caso di variazione del numero dei vani e/o della superficie.

11.4 ATTESTATO CERTIFICAZIONE ENERGETICA

Certificazioni energetiche per ogni tipologia di intervento (nuova costruzione, ampliamento, ristrutturazione, vendita, affitto, incentivi fiscali, nuovo impianto termico, etc.) e per tutte le tipologie di immobili o parti di esso.

11.5 COMUNICAZIONE ENEA (SGRAVIO 55%)

Pratiche complete con asseverazioni tecniche e comunicazioni Enea per l'ottenimento degli sgravi fiscali 50% (ex 55%).

11.6 DICHIARAZIONI CONFORMITA' IMPIANTI
11.7 ACCENSIONE GARANZIE
11.8 RICHIESTA AGIBILITA'

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